Gezinswoning en vennootschap: fiscale aandachtspunten bij aankoop, verbouwing en aanbouw

Author

Tax & Legal

Date

Feb 10, 2026

Wist je dat... het opletten geblazen is als u als ondernemer met uw vennootschap een gezinswoning deels wenst (1) aan te kopen, (2) te verbouwen of (3) te verruimen?

1) Gedeeltelijk aankoop van de gezinswoning met de vennootschap

Het is eerder afgeraden om een gezinswoning gedeeltelijk (bv. 10%) te kopen met de vennootschap. Waarom?

u verliest het recht op de verlaagde registratierechten bij aankoop;
u betaalt meerwaardebelasting bij latere verkoop van de gezinswoning;
u riskeert in bepaalde gevallen verkooprechten te betalen indien u beslist het gedeelte van de gezinswoning, dat eigendom is van de vennootschap, naar de privé te halen.
u geniet mogelijks niet van de vrijstelling inzake successierechten bij overlijden van uw partner met betrekking tot de waarde van het vastgoed dat toebehoort aan de vennootschap.

2) Gedeeltelijke verbouwing van de gezinswoning met de vennootschap

U bent privé eigenaar van uw gezinswoning en wenst een bestaande ruimte te verbouwen tot praktijkruimte op kosten van uw vennootschap. Hoe kan u dit structureren?

U stelt een schriftelijk huurcontract op tussen uzelf als privé-eigenaar en uw vennootschap.
Uw huurcontract moet de huurder (uw vennootschap) het recht geven om bepaalde verbouwingswerkzaamheden te verrichten (denk aan het herschilderen van muren, installeren van kasten, bureaus, gordijnen, verlichting, etc.)
Voordelen voor uw vennootschap:
- Btw recuperatie op uitgevoerde werken;
- De investering kan als kost ingebracht worden door uw vennootschap en afschrijving mogelijk van de investering over meerdere jaren, hetgeen de belastingdruk kan verlagen;
- Eventuele financiering en rentekosten zijn fiscaal aftrekbaar in uw vennootschap.
Binnen het huurcontract kan eventueel ook een accessoir opstalrecht verleend worden (niet notarieel, maar wel uitdrukkelijk op te nemen in de huurovereenkomst), hetgeen een recht geeft om te bouwen op andermans eigendom. Dit accessoir opstalrecht eindigt samen met de huur. Tot dat moment blijven de ‘opstallen’ eigendom van de vennootschap. Bij het einde van de huur zal de privé eigenaar ook eigenaar worden van deze opstallen. Hier staat een vergoeding tegenover. Kan dit kosteloos? Opgelet, want dit kan de fiscus als voordeel van alle aard beschouwen waarop personenbelasting en sociale bijdragen worden geheven. Best voorziet men een vergoedingsregeling.

3) Gedeeltelijke aanbouw bij de gezinswoning met de vennootschap

U bent privé eigenaar van uw gezinswoning en wenst een praktijkruimte bij te bouwen aan uw gezinswoning op kosten van uw vennootschap. Hoe kan u dit structureren?

Via een opstalrecht (per notariële akte), verleend door u als privé eigenaar aan uw vennootschap.
Dit opstalrecht geeft het recht om te bouwen op de grond die aan iemand anders toebehoort, zijnde uzelf als privé-eigenaar
Gedurende de duurtijd van het opstalrecht is uw vennootschap eigenaar van de constructies.
Bij het einde van het opstalrecht zal de privé eigenaar ook eigenaar worden van deze opstallen. Hier staat een vergoeding tegenover. Kan dit kosteloos? Opgelet, want dit kan de fiscus als voordeel van alle aard beschouwen waarop personenbelasting en sociale bijdragen worden geheven. Best voorziet men een vergoedingsregeling.

Voordelen voor uw vennootschap

Btw recuperatie op uitgevoerde werken;
De investering kan als kost ingebracht worden door uw vennootschap en afschrijving mogelijk van de investering over meerdere jaren, hetgeen de belastingdruk kan verlagen;
Eventuele financiering en rentekosten zijn fiscaal aftrekbaar in uw vennootschap.